Indemnité d’éviction – Charcuterie – Comestibles – Perte du fonds (oui) – Valorisation en fonction du CA (oui) – Valorisation par l’EBE (non) – Indemnité d’occupation – Article L.145-28 du Code de commerce

“L’indemnité à laquelle peut prétendre le locataire évincé est celle de la valeur marchande de son fonds déterminée suivant les usages de la profession ; à cet égard la méthode usuelle est celle de la valorisation du fonds par la capitalisation du chiffre d’affaires moyen des trois dernières années les plus proches de l’éviction ; la méthode de la valorisation du fonds par la capi- talisation de l’excédent brut d’exploitation qui contrairement à ce qu’invoque M. G. est une notion comptable parfaitement régulière ne traduit qu’imparfaitement en l’espèce la rentabilité du fonds dès lors que M. et Mme K. ne s’octroient aucun salaire ; il convient de se servir de cette méthode comme valeur de correction de la méthode plus traditionnelle d’évaluation par le chiffre d’affaires lequel s’apprécie, selon un usage non contesté pour les transactions des fonds de charcuterie, toutes taxes comprises, bien que le bilan et compte de résultat soient exprimés hors TVA.
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Aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous les éléments d’appréciation y compris les loyers de comparaison résultant des fixations judiciaires et des renouvellements amiables ; elle correspond à la valeur locative, non pas de marché mais de renouvellement, dans des conditions exclusives de tout plafonnement de sorte que l’incidence de l’absence de paiement de pas-de-porte à l’origine est sans portée”.