Fixation indemnité d’éviction – Restaurant – Perte de fonds (oui) – Valorisation par le chiffre d’affaires hors taxes (oui) – Indemnité d’occupation avec précarité (oui)

“Comme l’a jugé le tribunal de grande instance de Toulouse par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter, le fonds de commerce litigieux n’est pas transférable.
En effet, la charge de la preuve incombe au bailleur.
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S’il ne peut pas être contesté qu’il est possible de trouver dans le centre ville de Toulouse de nombreuses offres concernant des restaurants mis en vente, le fonds de commerce des époux B. ne peut être transféré sans perte de clientèle que si ce transfert s’effectue à proximité immédiate car sa clientèle est essentiellement constituée d’habitués et son éloignement entraînerait nécessairement la disparition du fonds.
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le prix moyen des offres de cessions de fonds de commerce de restauration dans le centre de Toulouse est supérieur à 150 000 €, somme qui doit être mise en rapport avec le montant de l’indemnité de transfert qui est évalué par l’expert à 75 500 € et proposé subsidiairement par les bailleurs en appel à la somme arrêtée par les premiers juges à 65 000 €, en sorte que rien ne permet d’affirmer que les locataires pourront se réinstaller dans des conditions équivalentes et dans le même quartier avec le montant de l’indemnité d’éviction qui leur est proposé.
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Le fait qu’une indemnité réparatrice ne soit pas soumise à une taxe sur la valeur ajoutée ne fait pas, en soit, obstacle à la prise en compte pour sa fixation, d’éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises et que la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce s’effectue selon les usages et modalités retenus dans la profession ou le secteur d’activité commerciale concernés. Or, les modalités d’évaluation des fonds de commerce en vue d’une transaction en usage dans la profession concernée par le présent litige le sont hors taxes, comme l’ont relevé les premiers juges.
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Bien que la valeur ainsi indiquée (valeur de marché de l’expert) ne corresponde pas à la notion de valeur locative telle que définie par l’article L. 145-33 du Code de commerce et que l’expert n’a pas recherché les références des prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’article R. 145-7 du Code de commerce, cette proposition apparaît cohérente avec les références dont disposait le tribunal, en particulier avec une décision du juge des loyers commerciaux qui a fixé à 280 € le mètre carré unitaire pour un local situé à l’angle de la rue Maletache, dans laquelle se trouve le fonds de commerce litigieux et de la rue du Languedoc (Société Audika c./ Consorts B. G.) qui venait en renouvellement le 1er janvier 2010.
Dès lors, l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 10 100 € HT et HC compte tenu de la surface pondérée non contestée.”