Renouvellement du bail – Indemnité d’éviction – Prêt-à-porter exploité en centre commercial – Indemnité principale valeur du droit au bail (oui)

“Attendu que faute d’obtenir des éléments comptables afférents à l’exploitation du fonds susvisé, l’expert a abandonné toute recherche de la valeur du fonds de commerce au profit de la valeur du droit au bail qu’elle a déterminée en examinant des cessions de droit au bail ou droit d’entrée intervenues entre octobre 2007 et novembre 2010 pour des commerces présentant des caractéristiques comparables, que cette méthode permet d’obtenir une valeur du droit au bail pour le commerce concerné de 307 840 € ;

Attendu qu’il convient toutefois de souligner qu’en l’espèce, le bail exclut toute possibilité pour le preneur de vendre son droit au bail à l’exception d’une vente intervenant au profit de l’acquéreur de son fonds de commerce, que cette clause d’interdiction limite nécessairement la valeur patrimoniale du droit au bail et a un impact sur la valeur de cession dudit droit ; qu’ainsi la valeur de 307 840 € obtenue ne peut être retenue sans minoration tenant aux clauses du bail ;

Attendu que la valeur du droit au bail peut également être déterminée selon la méthode de différentiel de loyer qui correspond à la différence entre le loyer au moment du renouvellement et la valeur locative des locaux, que le bail d’une durée de 10 ans prévoit à l’occasion de chaque renouvellement, que le loyer sera fixé à la valeur locative ; qu’il convient de comparer la valeur locative du marché à la valeur des baux de renouvellement ;

Attendu que le bailleur fait état de trois références pour des baux renouvelés, qui ne sont pas critiqués par le preneur et qui font ressortir une valeur du droit au bail selon la méthode de différentiel de loyer de 153 600 € ;
Attendu qu’il convient, afin d’obtenir une plus juste évaluation du droit au bail, de calculer un prix moyen en intégrant la valeur obtenue par la méthode de différentiel de loyer, que l’indemnité d’éviction principale s’élève à 230 720 €”.