Renouvellement du bail – Indemnité d’éviction – Fonds de boulangerie – Perte de fonds (oui) – Valorisation pourcentage du ca (oui) – Indemnités accessoires (non) – Dommages et intérêts (oui)

“La SARL Bougeard demande que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 370 000 €, correspondant à la valeur du fonds au jour du congé, cette somme ressortant du compromis de cession de leur fonds à la SARL Lemancel, dont la réitération devait intervenir le 15 juin 2008 (lire 2009), et qui n’a pu être régularisé du fait de la SCI Priou Investissements qui leur a fait délivrer le 8 juin 2009 un commandement visant la clause résolutoire pour défaut à entretien des lieux, et un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction fondé sur les mêmes motifs.

La SARL Bougeard ayant bénéficié du droit au maintien dans les lieux, la valorisation du fonds ne peut toutefois se faire qu’à la date de l’arrêt, qui correspond à la date la plus proche de l’éviction.
(...)
Compte tenu de la rentabilité en baisse du fonds, il convient de l’affecter d’un coefficient de 95 % de sorte que l’indemnité d’éviction doit être fixée à 261 250 €.

S’agissant des indemnités accessoires, la SARL Bougeard ne peut prétendre aux indemnités de remploi et de trouble commercial dès lors qu’elle a pris la décision d’arrêter son activité, et que ces indemnités ne sont dues qu’en cas d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce pour couvrir les frais de mutation, et pour couvrir le préjudice né de la diminution d’activité en lien avec la réinstallation.

(...)
Il s’infère de ces éléments que la SCI Priou Investissements n’a délivré ces actes que dans le but de bloquer la vente du fonds de commerce, en connaissance de l’état de vétusté générale de l’immeuble, à seule fin d’obtenir d’eux des compensations financières et la signature immédiate d’un nouveau bail emportant une augmentation du loyer, de plus du double que celui pratiqué à laquelle elle ne pouvait prétendre.
Ce comportement abusif a empêché la SARL Bougeard de procéder à la vente de son fonds de commerce au prix de 370 000 € et lui a causé un bénéfice égal au différentiel existant entre le prix convenu en 2009 et le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle ils peuvent prétendre aujourd’hui.
La SARL Bougeard limitant sa demande à la somme de 95 000 €, c’est cette somme qui sera retenue à titre d’indemnisation de son préjudice.”