Sous-location autorisée – Droit de réajustement sur 5 ans – Refus pour motif grave et légitime (non)

Attendu que :
“La société bailleresse est recevable à agir en réajustement du loyer du bail principal, ayant eu connaissance des conditions de sous-location lors de l’établissement du constat d’huissier du 17 octobre 2011, la prescription biennale de l’action n’étant pas expirée à la date du mémoire en demande du 26 janvier 2012, et ce pour les cinq années précédant le dépôt de son mémoire ; que d’autre part la société bailleresse est cependant mal fondée à se prévaloir du défaut d’information concernant les conditions de la sous-location comme d’un motif grave et légitime pouvant priver la société Drouot Immobilier de son droit à une indemnité d’éviction à la suite du congé qui lui a été délivré, son départ des lieux ne pouvant s’analyser comme un départ volontaire.
Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a :
• dit que le congé délivré le 28 juillet 2011 par la Société Immobilière du Théâtre des Champs Élysées à la société Drouot Immobilier comportant dénégation du droit au statut n’est pas fondé et ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au bénéfice de cette dernière,
• désigné un expert afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.
La société Drouot Immobilier soutient cependant que le montant du sous loyer a été fixé en tenant compte des annuités de l’emprunt qui lui avait été consenti par la Caisse des dépôts et consignations pour lui permettre de réaliser les travaux d’aménagement et du coût exposé pour la réalisation des travaux quand le sous loyer de la première sous-location lui aurait seulement permis d’amortir la charge du droit d’entrée de 7 000 000 francs et qu’elle n’a en conséquence tiré aucun profit injustifié de la sous-location.
Or elle ne conteste pas que la plupart des travaux d’aménagement ont été réalisés au cours du premier bail, l’emprunt destiné à les financer ayant été en grande partie remboursé à la fin de ce bail, seules restant à payer deux annuités au cours du second bail qui lui ont valu une limitation du loyer principal pendant deux ans.
Elle ne peut d’avantage estimer n’avoir fait qu’amortir en quelque sorte au cours du premier sous bail, non le coût des travaux, mais celui du droit d’entrée alors que le droit d’entrée constitue un capital versé lors de l’entrée dans les lieux dont la locataire retrouve la disposition soit en cédant son droit au bail soit en percevant une indemnité d’éviction.
La société bailleresse est fondée en conséquence à réclamer le réajustement du loyer du bail principal à concurrence d’une somme HT HC de 152 414,01 € par an à compter du 26 janvier 2007, ladite somme étant indexée dans les conditions du loyer du bail principal, et ce jusqu’au 31 décembre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2012, date de l’assignation.”