Loyer – Fixation du loyer du bail renouvelé – Restauration traditionnelle sur place – Valeur locative inférieure au loyer plafonné (oui) – Majorations terrasse couverte et autorisation percement (oui) – Abattement clauses exorbitantes du droit commun (oui) – Application loi du 18 juin 2014 (non)

“(...). Par ailleurs, il est admis que le loyer doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix du loyer plafonné. (...).
La Cour rappelle que le prix unitaire du loyer n’est pas le prix moyen issu des références (...)
Sur les majorations
(...), le restaurant bénéficie d’une terrasse couverte, d’une capacité d’accueil de 14 places sur la rue Saint-Denis et de 22 places sur la rue de la Reynie, alors que la capacité d’accueil de la salle de restaurant n’est que de 30 places. La majoration de 8 % proposée par l’expert, acceptée par le locataire correspond à l’avantage ainsi obtenu et doit être approuvée. L’autorisation donnée à la société locataire d’effectuer un percement entre les locaux litigieux et les locaux contigus et lui permettant d’étendre ainsi la surface totale d’exploitation dont elle dispose ayant conduit à une majoration de 3 %, proposée par l’expert et acceptée par la société locataire, correspond également à une appréciation correcte de l’avantage consenti et doit être retenue.
Sur les abattements
(...)
En l’espèce, s’agissant d’un renouvellement au 1er avril 2013, la loi du 18 juin 2014 ne s’applique pas au bail renouvelé avant son entrée en application, quand bien même la fixation du montant du loyer du bail renouvelé n’interviendrait-elle que postérieurement à l’entrée en application de cette loi.
Il s’ensuit que le bail est renouvelé, faute d’accord contraire des parties, aux clauses et conditions du bail expiré.
(...). Compte tenu de l’importance de ces transferts (article 606 du Code civil, vétusté, remboursement des frais de gestion, paiement de la prime d’assurance de l’immeuble), un abattement global de 18 % est justifié”.