Fixation du loyer de renouvellement – Modification notable des facteurs locaux de commercialité (oui) – Valeur locative en août 2004 et en février 2006

1°) “L’experta(...)étudiéàl’aidedufichierCodatal’évolutiondestroispôlescommerçantsconstituésdutronçondelarue Bonaparte situé entre la rue du Vieux Colombier et le boulevard Saint-Germain, de la rue de Rennes entre la rue du Vieux Colombier et le boulevard Saint-Germain et du boulevard Saint-Germain dans sa partie située entre la rue du Dragon et la rue du Four.
Il relève ainsi pour la période considérée, dans le tronçon de la rue Bonaparte, une augmentation du nombre d’enseignes nationales de 20 %, principalement dans le domaine des cadeaux et bijoux, dans le tronçon de la rue de Rennes, une aug- mentation de 50 % dans le domaine de la maroquinerie et de l’habillement, dont Cartier, Mont-Blanc, Weston, Wolford, enfin de 21 % boulevard Saint-Germain, dont les enseignes Lacoste et Emporio Armani.
S’il est exact que l’ensemble de ces voies sont situées au-delà du boulevard Saint-Germain, toutes convergent néanmoins vers le carrefour constitué par l’église Saint-Germain-des-Prés et les cafés de renom qui constituent un pôle d’attraction pour les touristes aisés et les clients des marques haut de gamme.
L’attrait commercial de la partie située au sud du boulevard Saint-Germain et son développement vers le commerce de luxe a donc nécessairement une incidence sur la commercialité de la place Saint-Germain elle-même, d’où les locaux loués sont parfaitement visibles, même si cette clientèle ne chemine pas plus avant vers la rue Bonaparte ou la rue de l’Abbaye, ce qui reste à démontrer, puisque la boutique Ladurée, implantée rue Bonaparte, draine nécessairement un flux de chalands autres que ceux attirés par la décoration d’intérieur”.
2°) “Il résulte (des termes de comparaison) :
- des loyers judiciaires évoluant de 550 € le m2 (93 rue de Seine au 1er août 2003) à 1 200 € le m2 (banque 133 boulevard Saint Germain au 1er juillet 2002),
- des loyers conventionnels variant de 359 € le m2 (galerie d’art 36 rue Jacob avec cession au prix de 150 000 €) à 4.346 € le m2 (Rolex 56 rue de Rennes, droit au bail intégré en avril 2007) pour des locations nouvelles,
- de 420 € le m2 (6 rue de l’Abbaye au 1er janvier 2002, ameublement) à 1 796 € (98 rue de Rennes, chaussures femme) pour des renouvellements amiables et 2 920 € le m2 (place Saint-Germain-des-Prés, produits de luxe, au 1er janvier 2004), ce dernier loyer paraissant atypique au regard de l’ensemble des références produites.
(...)
Un loyer en renouvellement ne saurait cependant être fixé au regard du seul prix du marché, celui-ci ne reflétant pas à lui seul les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
(...)
La très bonne situation des locaux sur une place prestigieuse, en face de la rue de Rennes et ouverte sur le parvis de l’église Saint-Germain-des-Prés, mais en retrait de celle-ci, conduit à retenir au 12 février 2006 le prix de 1 400 € le m2 proposé par l’expert, étant observé que ce prix supérieur à la valeur locative retenue pour le local contigu (1 200 €) reflète l’évolution des prix entre l’année 2004 et l’année 2006, ainsi que la situation propre de chacun des deux locaux donnés à bail.
En outre il est justifié de retenir une majoration de 5 % pour l’autorisation donnée à la SA Christian Dior Couture de mettre le local en communication avec le local contigu.
(...)
Cette somme (148 500 €) étant inférieure au montant du loyer plafonné, et en application de l’article L. 145-33 du Code de commerce, il n’y a pas lieu d’examiner les arguments de la Ville de Paris quant à un éventuel déplafonnement du loyer”.