Fixation du loyer de renouvellement – Pondération base grande surface – Valeur locative de marché

“Pour le calcul de la valeur locative, il convient de tenir compte des dispositions du bail qui dans son article 5.1 ‘Commune intention’ stipule : ‘Les parties sont convenues de fixer le loyer de chaque renouvellement selon le prix du marché’ et dans son article 8.1 ‘Commune intention’ que ‘les parties conviennent de manière irrévocable que le loyer du bail renouvelé devra être fixé en tenant compte des seuls prix de marché pratiqués au jour du renouvellement (...). Cette commune intention des parties, quant (...) au prix du marché s’imposera à tout juge ou tout expert pouvant porter appréciation ou fixer le loyer du bail renouvelé’.
Dans ces conditions, compte tenu de ces clauses, le loyer de renouvellement ne peut être fixé selon la manière traditionnelle en prenant en considération aussi bien les fixations judiciaires que les renouvellements amiables et les nouvelles locations, mais il doit être fixé seulement par rapport au prix du marché.
Le prix du marché peut être défini comme étant la valeur locative d’un emplacement telle qu’elle résulte du jeu de l’offre et de la demande sur un marché ouvert à la concurrence.
(...)
Pour fixer le montant du loyer, il convient de prendre en considération les éléments suivants :
- l’implantationfavorablesurlecôtépairdesChamps-Élyséesmaisdanssapartiebassemoinsrecherchée,
- avantage de la jouissance intégrale d’un ensemble immobilier, des difficultés et surcoûts d’exploitation de zones de vente réparties sur cinq niveaux,
- avantage pour la locataire d’une distribution configurée à sa convenance, destination contractuelle très large dans le domaine de l’équipement de la personne, parfaitement adaptée au site,
- accessionconventionnelleàl’échéancedetoutesaméliorationsfinancéesparlelocataireaucoursdubailéchu,sousréserve de la non prise en compte de 50 % des surfaces nettes nouvelles,
- locauxentièrementrestructurésendébutdebailetabsencedetravauxdemiseauxnormesàenvisager.
Compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement et des caractéristiques des locaux sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix uni- taire de 5 000 € le m2 et la valeur locative annuelle globale de 4 770 000 € sont justifiés et doivent être retenus”.