Indemnité d’éviction – Hôtel meublé – Valorisation chiffre d’affaires HT (oui) – Valorisation EBE (oui) – Moyenne des valeurs (oui)

“L’exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée est précisément justifiée par l’usage dans le domaine des hôtels meublés, les comptes étant tenus hors taxes et les fonds de commerce proposés à la vente faisant apparaître les chiffres d’affaires hors taxes...
C’est à juste titre que le premier juge a retenu que, dans la mesure où un fonds de commerce d’hôtel meublé de 5e catégorie s’évalue, selon les usages, sur la base de 2 à 3,5 du chiffre d’affaires annuel moyen pondéré, la proposition de l’expert d’appli- quer un coefficient multiplicateur de 3 est conforme à la valeur actuelle de ce type de fonds de commerce...
Considérant que, pour ce qui concerne la méthode de l’excédent brut d’exploitation, l’expert a rappelé que le coefficient varie entre 5 et 8, le premier juge ayant pris le chiffre haut de la fourchette ; que, toutefois, s’il convient de retenir que les fonds de commerce d’hôtels donnent lieu à des coefficients supérieurs à la plupart des autres fonds de commerce, compte tenu d’une raréfaction de ce type de produit, et que, contrairement à ce que soutient la société Foncière de la République, il doit être tenu compte de la bonne situation géographique de l’hôtel, il résulte des éléments de comparaison produits qu’en raison de la catégorie de l’hôtel, c’est le coefficient de 5 qui doit être retenu ;
Considérant qu’il convient de prendre en compte, pour le calcul de l’indemnité, les chiffres d’affaires désormais connus de 2008 à 2010 (...) soit un chiffre moyen pondéré de 106 126 €, ce qui aboutit à une valeur du fonds de 318 378 € ; que pour ce qui concerne l’excédent brut d’exploitation, il est de 43 292 € en 2008, de 44 661 € en 2009 et de 44 876 € en 2010, soit une valeur de fonds de 221 380 € ; qu’en conséquence l’indemnité d’éviction s’élève à la somme de 269 879 €”.