Fixation indemnité d’occupation – Restaurant – Prescription (non) – Valeur locative L.145-33 (oui) – Abattement de précarité (oui)

“Or le délai de prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit au locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction ;
Cette jurisprudence constamment réaffirmée repose sur le principe qu’il ne peut y avoir lieu à fixation d’indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce, tant que le droit à indemnité d’éviction du locataire résultant du congé refus de renouvellement n’est pas consacré dans son principe.
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Le jugement en date du 20 mars 2008 par lequel le tribunal a ‘dit que le refus de renouvellement signifié par les consorts Montaville a ouvert droit au profit de la SARL Boutebrie au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité d’éviction’, non assorti de l’exécution provisoire, a fait l’objet d’un appel de la société Boutebrie ; par un arrêt du 22 janvier 2009, la 16e Chambre de cette Cour a confirmé, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris.
C’est donc à cette dernière date qu’a été consacré le droit à indemnité d’éviction de la société Boutebrie, date qui constitue le point de départ du délai de prescription de l’action des bailleurs en fixation de l’indemnité d’occupation.
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L’appréciation de l’expert quant à la valeur locative de renouvellement repose sur la comparaison avec des locaux équivalents et d’autres boutiques situés dans le voisinage dont il ressort notamment une moyenne de 497,60 € pour les loyers de renouvellement amiable avec des écarts sensibles d’une boutique à l’autre et une moyenne de 566,42 € pour les loyers en fixation judiciaire avec cependant des dates d’effet relativement anciennes ; la valeur locative de marché a été appréciée à 700 € / m2.
Compte tenu des caractéristiques des locaux, de leur destination et de leur situation un peu à l’écart du flux des chalands dans une rue de commercialité moyenne, la valeur de 450 € / m2 telle que proposée par l’expert Mme Maigne Gaborit et retenue par les premiers juges est justifiée, ce qui correspond à une indemnité globale de 48 600 € (450 € × 108 m2).
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L’abattement de précarité tient compte de la situation de précarité née de la délivrance du congé qui limite les investissements et la faculté de céder le fonds ; il est habituellement de 10 % et la société Boutebrie n’invoque aucune circonstance tirée notamment de la longueur de la procédure et de l’attitude des bailleurs pour voir appliquer un taux supérieur que ne peut justifier la fixation de l’indemnité d’occupation à sa valeur déplafonnée.”