Litige en cours – Application de la loi Pinel (non) – Action en nullité d’une clause – Prescription (oui) – Demande de révision art. L.145-39 irrecevable (oui) – Demande de révision sur le fondement de l’art. L.145-38 du Code de commerce devant la Cour d’appel – Demande nouvelle

Sur l’application au litige des dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel
“Sans qu’il y ait lieu à ce stade de statuer sur l’application immédiate des dispositions de la loi Pinel aux contrats en cours et notamment de l’article L. 145-15 qui prévoit que sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41, il convient de relever qu’une loi nouvelle, qui ne constitue pas une loi de procédure, ne peut trouver à s’appliquer à un litige en cours. Le litige s’est noué entre les parties le 7 août 2013 sous l’empire de la loi ancienne concernant la qualification des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 et suivants qualifiées alors par l’article L. 145-15 du Code de commerce de clauses atteintes de nullité. Il s’ensuit que de telles clauses ne peuvent être, en cours de procédure et au stade de l’appel, qualifiées de clauses réputées non écrites par application de l’article L. 145-15 nouveau du Code de commerce tel qu’issu de la loi du 18 juin 2014 et qui n’était pas en vigueur à la date de la saisine du premier juge, aucun motif impérieux tiré de l’intérêt général n’étant invoqué comme prescrivant d’appliquer le texte nouveau au litige en cours”.
Sur la prescription de l’action en nullité
“... la société ADFO a renoncé par avance à solliciter la révision du loyer fondée sur une cause autre que celle résultant de la modification des facteurs matériels de commercialité visée par l’article L.145-38 du Code de commerce. Or, la renonciation au droit à la révision du loyer résultant des dispositions d’ordre public des articles L.145-38 et L.145-39 du Code de commerce ne peut s’exercer qu’autant que le droit lui-même est né, la renonciation à une disposition d’ordre public ne pouvant avoir lieu qu’en connaissance de l’étendue des droits auxquels il est renoncé. Il s’ensuit que la prescription de l’action en nullité de la clause de renonciation à toute action en révision du loyer pour une autre cause que celle résultant d’une modification des facteurs locaux de commercialité, doit avoir pour point de départ la date à laquelle le droit à révision aurait pu s’exercer, soit de manière certaine, en application de l’article L. 145-38 visé par la clause litigieuse, au plus tôt trois années après la date d’entrée en jouissance du bail le 1er janvier 2009 et non à la date (aléatoire) à laquelle la société ADFO aurait pu envisager d’exercer une action en révision fondée exclusivement sur l’article L. 145-39 du Code de commerce... Ayant délivré son mémoire en révision du loyer le 24 mai 2013 et son assignation par acte d’huissier du 7 août 2013 puis soulevé la nullité de la clause de renonciation au cours de l’instance d’appel introduite par assignation à jour fixe du 5 mai 2014, la société ADFO est prescrite en son action en nullité de la clause litigieuse du bail”.
Sur l’application de l’article L.145-39 du Code de Commerce et subsidiairement l’article L. 145-38
“... la société ADFO ne peut, au motif qu’elle n’aurait pas véritablement été en mesure de négocier les clauses et conditions du bail, contester la portée de la clause contenue dans le bail, ci-dessus rappelée, qui, à défaut d’avoir été déclarée nulle, doit trouver à s’appliquer dans les rapports entre les parties, ce qui prive la locataire de pouvoir agir sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce. Il s’ensuit qu’elle est irrecevable en son action en révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce... Au surplus, la demande de révision du loyer formée par la société ADFO au visa de l’article L. 145-38 du Code de commerce pour la première fois en cause d’appel constitue une demande nouvelle ; elle n’est en effet ni le complément, ni l’accessoire, ni la conséquence de la demande originaire de révision du loyer formée par acte d’huissierauvisadel’articleL.145-39duCodedecommerceexclusivement...”.