Loyer du bail renouvelé – 51 rue de Seine (75006) Paris – Déplafonnement pour modification des caractéristiques (non) – Modification des facteurs locaux de commercialité (non)

“Considérant que les consorts Marin Jourde Lebrun exposent, au soutien de leur appel, que le rapport d’expertise met en évidence une augmentation de la surface ouverte au public par suppression au rez-de-chaussée de la partie cloison entre les deuxième et troisième pièces constituant le fond de la galerie, cette dernière auparavant à usage de bureau, pour former une grande salle d’exposition et par restructuration du 1er étage où deux pièces ont été décloisonnées pour libérer l’espace, ce qui avec, au surplus, l’inversion du sens de l’escalier de manière à ce que l’accès au 1er étage se présente directement à la clien- tèle à partir du rez-de-chaussée, a permis d’utiliser ce 1er étage en salle d’exposition, usage qu’il n’avait pas auparavant, le tout revêtant, selon eux, un caractère notable et ayant été favorable à l’activité exercée ;

Mais considérant qu’il résulte des attestations produites par la locataire que la pièce du fond, où il y a toujours eu un meu- ble à usage de bureau, était déjà, avant le bail expiré, utilisée pour les besoins des expositions et accessible au public, Madame Chaillet, directrice de la galerie de 1971 à 1996 indiquant que “dans le bureau du fond étaient présentées les œuv- res des artistes exposés dans les autres salles” et M. Stadler, propriétaire de la galerie de 1955 à 1999, indiquant, dans son attestation du 7/12/2005, que l’espace au rez-de-chaussée avait toujours été utilisé de la même manière qu’actuellement ; que ces attestations sont corroborées par les photographies de 1995 et 1996 versées aux débats où l’on voit du public dans la pièce-bureau dont s’agit...

Considérant que la suppression de la cloison entre les deuxième et troisième pièces du rez-de-chaussée constituant le fond de la galerie n’ont donc pas entraîné, contrairement à ce que prétendent les bailleurs, une augmentation de la surface acces- sible au public...
Considérant que les mêmes observations valent pour l’inversion du sens de l’escalier et les modifications susvisées apportées au 1er étage dès lors qu’il n’est pas démontré que ces transformations aient eu pour effet de faire du 1er étage une surface d’ex- position supplémentaire, le cordon barrant l’accès de l’escalier au public à partir du rez-de-chaussée – tel que présent sur les photographies jointes au rapport d’expertise – confortant, à cet égard, les dires de la locataire aux termes desquels seuls quelques clients privilégiés seraient admis au 1er étage et les constatations de l’expert sur la composition du 1er étage avec photographies jointes démentant, au demeurant, un tel usage puisque cet étage y est indiqué composé d’une pièce aveugle à usage de bureau, de sanitaires, d’une pièce (servant de bureau au vu des photos) ouverte sur le rez-de-chaussée, d’un coin cuisine et d’une pièce à usage de réserve dont l’expert indique, en page 42, qu’elles semblent être utilisées comme bureaux et stockage et non comme surface d’exposition...

Mais considérant que parmi les nouvelles constructions seuls les 274 logements ont pu être susceptibles d’avoir une influence sur l’activité du commerce étudié et que ces logements s’avèrent avoir été en nombre insuffisant pour avoir une influence particulière sur cette activité ;
Considérant que s’il est constaté une évolution de la fréquentation de la station de métro la plus proche des lieux loués, dans le même temps la population a diminué ; quant aux deux manifestations citées par les bailleurs, elles amènent une anima- tion uniquement de façon ponctuelle ;

Considérant que l’évolution des prix de cession ne peut suffire à établir une hausse de vitalité du secteur alors que la courbe des prix n’a, au vu du rapport d’expertise, été véritablement ascendante qu’en 1998.”