Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Baux distincts et indivisibilité (oui) – Indemnité limitée aux activités autorisées (oui) – Mesure d’instruction (oui)

“La société locataire après avoir été pendant treize années titulaire du bail n° 1 portant sur la cellule 300A d’une superficie de 1 276 m2 a pris à bail les locaux portant sur la cellule 200D d’une surface de 900 m2, lui permettant ainsi de développer son activité. Il n’est pas contesté que la société locataire exploitait dans les deux locaux un fonds de commerce unique, possédant une unique direction et une unique comptabilité. Dès lors, l’éviction du local objet du bail n° 2, portait atteinte à l’exploitation de l’ensemble du fonds de commerce et ce même dans l’hypothèse où ne serait retenue pour le local 200D, qu’une destination d’entrepôt. Il importe peu que le locataire évincé se soit finalement réinstallé dans des locaux d’une superficie supérieure à celle du local 300A, mais inférieure à la superficie totale des locaux 300A et 200D.

(...)
Bien qu’aucune des parties ne verse aux débats les statuts de la société, elles admettent que l’activité du preneur tel que définie à son objet social est celle de commerce de détail de tapis, moquettes et revêtements de murs et de sols en magasins spécialisés.
La bailleresse reconnaît avoir toléré dans les locaux 200D la vente au détail des produits ci-dessus visés. Pour autant, elle soutient qu’il s’agit d’une activité non autorisée qui ne peut être retenue pour évaluer l’indemnité d’éviction.
(...)
La cour relève qu’en l’espèce, MM. Fruchter et Bétaille, experts amiables de la société bailleresse indiquent dans leur rapport versé aux débats, que le loyer applicable lors du renouvellement plafonné dans l’hypothèse d’une valorisation en magasin du local 200D est de 74 173 €, alors que ce même loyer applicable lors du renouvellement dans l’hypothèse d’une valorisation en entrepôt est de 38 165 €. Ils font apparaître que le loyer payé par la société locataire pour les locaux dont s’agit résultant de l’application des indices est de 74 173 €.
Il en résulte que lors du renouvellement du bail a été prise en compte l’activité de vente en ce qui concerne la fixation du loyer. Par ailleurs, l’article 4 de l’acte de renouvellement stipule en outre que : ‘le bailleur autorise l’installation d’enseigne en toiture en développement sur la largeur des lieux loués ou sur les façades des lieux loués’, ce qui correspond davantage à l’exercice d’un commerce dans les lieux, qu’à celle uniquement d’entrepôt. Dès lors, la commune intention des parties lors du renouvellement du bail a été de permettre une activité complémentaire de vente dans les lieux loués. Dans ces conditions, la société bailleresse ne peut soutenir que l’activité de vente a seulement été tolérée et n’a pas été autorisée.”