Renouvellement bail – Refus de renouvellement – Résidences Pierre et Vacances – Droit à indemnité (oui) – Perte de fonds (oui) – Dualité des méthodes (oui) – Frais de réinstallation (non)

“Il (l’expert) expose que la valeur d’un fonds de commerce se chiffre habituellement à partir de l’excédent brut d’exploitation (EBE),
• il a retenu une valeur moyenne de l’EBE de 84 570 euros,
• il a appliqué d’abord le calcul à partir d’un coefficient multiplicateur de l’EBE qu’il a chiffré à 6, pour parvenir à 507 420 euros,

• il a ensuite évalué la valeur du fonds par capitalisation de l’EBE au taux de 15 % pour parvenir au chiffre de 563 800 euros, • enfin, il a procédé à un recoupement avec la méthode du multiple du chiffre d’affaires avec un coefficient de 55 % pour parvenir au chiffre de 572 165 euros.
La société Pierre et Vacances observe à juste titre que l’évaluation par capitalisation de l’EBE fait double emploi avec la méthode par application d’un coefficient multiplicateur.

(...)
La société Pierre et Vacances invoque l’étude de M. R. mais cependant, l’expert judiciaire a écarté l’analyse de celui-ci en relevant que l’évaluation à partir de l’EBITDAR est particulièrement délicate alors, en outre que cette méthode a pour effet de valoriser également l’immeuble et non pas seulement le fonds de commerce (page 22).
Il convient donc de s’en tenir aux explications de l’expert judiciaire.
Cependant, il apparaît que les ratios qu’il retient ne sont pas complètement adaptés, qu’en effet, d’une part, l’approche par un multiple du chiffre d’affaires ne peut avoir un coefficient inférieur à 70 %, qui représente la valeur minimale communément admise.
D’autre part, selon un auteur connu, M. M., les hôtels se négocient le plus souvent entre 7 et 10 fois l’EBE.
Toutefois, cet auteur ajoute que la valeur du fonds dépend aussi largement du niveau du loyer : si celui-ci est faible, la valeur du fonds de commerce en est augmentée.
(...)
En l’espèce, il résulte des explications données à propos de l’indemnité d’occupation que la société Pierre et Vacances payait un loyer élevé.
Toutefois, la qualité de l’emplacement et la notoriété de l’enseigne exploitante sont autant de facteurs susceptibles d’augmenter la valeur du fonds de commerce.
En considération de ces différentes explications, il convient de fixer à 8 le coefficient de capitalisation.
(...)
Selon l’expert judiciaire, il serait difficile de retenir des frais de réinstallation lors de la perte d’un fonds de commerce qui n’engendre par définition aucune réinstallation (page 22).
La société Pierre et Vacances soutient qu’en cas de perte de fonds de commerce, la jurisprudence n’hésite pas à indemniser le preneur au titre des frais de réinstallation.
Cependant, l’arrêt qu’elle cite concerne l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce comme celle de son déplacement, de sorte qu’elle ne saurait trouver application en l’espèce.”