Renouvellement bail – Indemnité d’éviction – Café restaurant – Indemnité principale pourcentage ca – Atténuation (ebe)

“L’expert a utilisé trois méthodes ; or il n’est pas démontré que la méthode dite de décomposition des éléments du fonds soit en usage pour l’évaluation des fonds de cette nature, l’expert convenant elle-même dans son rapport que les fonds de bar restaurant se vendent traditionnellement à partir des chiffres d’affaires réalisés en distinguant les recettes restaurant auxquels est appliqué un pourcentage de celles du bar pour lesquelles un multiple de la recette journalière est retenu mais constate que les fonds se vendent actuellement le plus souvent en fonction de leur situation, de leur superficie, sur la base de coefficients multiplicateurs de l’excédent brut d’exploitation mesurant la capacité bénéficiaire qui est de l’ordre de 4 à 8 ou encore de 10 à 12 pour des restaurants bénéficiant d’une grande surface et d’une forte notoriété, voire 15 pour certaines grandes brasseries bénéficiant de larges terrasses ;
Cette première méthode sera donc écartée ; s’agissant des deux autres, l’expert souligne que le fonds de commerce dont s’agit est d’une faible superficie, et draine essentiellement une clientèle de quartier, que les résultats financiers sont modestes et reposent en grande partie sur la faiblesse du loyer.
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La valeur du fonds par le chiffre d’affaires produit un résultat qui n’est pas critiqué dans ses éléments constitutifs, de 260 000 € si le loyer est plafonné et de 180 000 € si le loyer est déplafonné, l’expert ayant retenu que les résultats dépendent en grande part de la faiblesse du loyer.
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Il s’ensuit que de plus fort, le loyer en cas de renouvellement n’aurait pas été plafonné ; l’expert propose en ce cas que le pourcentage applicable au chiffre d’affaires de la branche restaurant soit de 70 % et que la branche café soit valorisée en multipliant la recette journalière par 600, d’où une valeur du fonds par la méthode du chiffre d’affaires de 260 000 € représentant 134 % du chiffre d’affaires global HT.
Mais elle souligne aussitôt qu’une proposition de 108 % du chiffre d’affaires HT soit une somme de 210 000 € est mieux adaptée à la valeur du fonds, dont le chiffre d’affaires stagne et dont la valeur bénéficiaire dépend essentiellement d’un loyer modeste. C’est donc à ce chiffre que sera fixée la valeur du fonds de 210 000 € par confirmation du jugement sur ce point.”