Renouvellement de bail – Fixation indemnité d’éviction – Supermarché alimentation générale – Perte de fonds (oui) – Barème usage professionnel (oui) – Corrections ebe (oui) – Indemnités accessoires (oui)

“Les parties s’opposent essentiellement sur la méthode d’évaluation de l’indemnité principale, le preneur privilégiant l’esti- mation fondée sur le chiffre d’affaires et le bailleur celle s’appuyant sur la rentabilité du fonds (EBE), critiquant l’évaluation de l’expert qui a combiné les deux approches en minorant la première par la seconde.
En effet, ne retenir que l’indemnité principale calculée à partir du chiffre d’affaires affecté d’un pourcentage conduirait à ignorer la situation déficitaire chronique du fonds de commerce affectant nécessairement sa valeur de remplacement. À l’inverse, déterminer l’indemnité principale en ne se fondant que sur le résultat négatif dont il n’est pas établi qu’il résulte de la seule localisation du fonds, conduirait à méconnaître la véritable valeur du fonds et donc à ne pas appréhender correctement son indemnisation.

La Cour, à partir des données retenues par l’expert qui ne sont pas utilement contestées par les parties, retiendra la valeur moyenne du chiffre d’affaires de 3 123 477,50 € à laquelle elle appliquera un pourcentage de 10 % pour tenir compte du résultat déficitaire constaté sur chacun des exercices 2013 à 2016 (proratisé).
Il est admis qu’en l’absence de réinstallation, l’indemnité pour trouble commercial n’est pas due, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande présentée à ce titre.

L’expert a retenu la somme de 21 119 € au titre des agencements non encore amortis et qui seront perdus du fait de l’évic- tion. Toutefois, il est admis qu’en cas de perte du fonds de commerce, les agencements qui n’ont pas encore été totalement amortis sont valorisés dans l’évaluation du fonds de commerce, de sorte qu’ils ne peuvent faire l’objet d’une indemnisation spécifique”.