Responsabilité notariale – Vente avec faculté de rachat – Vente à réméré – Devoir de conseil et d’information – Devoir d’efficacité – Opportunité économique – Perte de chance – Causalité

Du fait de son devoir de conseil, le notaire instrumentaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel elles s’engagent. Dans le contexte d’une vente avec faculté de rachat utilisée comme outil de financement par les vendeurs, cette obligation est circonscrite car il n’a pas à porter d’appréciation globale sur l’opportunité économique de l’opération. Cela étant, si cette vente se révèle caduque en raison de la défaillance d’une condition suspensive, il incombe au notaire d’en aviser les parties concernées. Son omission à cet égard est donc susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard des vendeurs.
“7. Le notaire instrumentaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel elles s’engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération.
8. Ayant relevé que la promesse de vente, qui énonçait que le vendeur avait contacté l’acquéreur pour la réalisation d’une vente à réméré lui permettant une restructuration financière et la sauvegarde de son patrimoine, ne mentionnait ni le dépôt par Mme [A] d’un dossier de surendettement, ni l’évaluation par la commission de surendettement du montant des engagements de celle-ci et ayant retenu que le notaire ne pouvait personnellement se convaincre, même en levant un état hypothécaire, de l’inadaptation de l’acte à l’apurement du passif et à l’obtention d’un nouveau crédit immobilier pour financer la faculté de rachat, sauf à rechercher, ce qui ne lui incombait pas, des éléments supplémentaires d’appréciation de l’opportunité économique de l’opération, la Cour d’appel a pu en déduire, sans avoir à procéder à une recherche concernant la valeur de l’immeuble qui ne lui était pas demandée, que le notaire n’avait pas manqué à son devoir d’information et de conseil [...].
12. Pour limiter à la somme de 6 566,82 s le montant de la réparation et rejeter le surplus de la demande, l’arrêt retient qu’il n’est pas démontré que la faute commise par le notaire, qui a omis d’attirer l’attention des vendeurs sur la possibilité de renoncer à la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive de constitution d’un gage-espèces, soit en relation de causalité avec l’impossibilité d’apurer le passif et d’exercer la faculté de rachat, ni même qu’elle ait privé Mme [A], compte tenu de l’importance de son endettement, d’une chance sérieuse de trouver un autre acquéreur aux conditions initiales ou à des conditions plus favorables, avant l’expiration du délai de rachat, mais qu’elle l’a, tout au plus, empêchée de renégocier les clauses du contrat concernant l’indemnité d’occupation précaire.
13. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du notaire n’avait pas privé Mme [H] d’une chance de renoncer à la vente ou de rechercher un autre montage plus avantageux que la vente à réméré, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”.