Révision – Hôtel – Modification matérielle possible (oui) – Expertise (oui)

“La période de référence pour la révision, au cours de laquelle cette modification doit être appréciée, se situe entre la date de prise d’effet du bail, le 1er août 2014 et la date de demande de révision du loyer, le 5 mars 2021.
En l’espèce, il n’est pas contestable ni d’ailleurs contesté qu’entre fin 2018 et début 2020, les manifestations organisées, en fin de semaine, dans le cadre du mouvement dit des ‘Gilets Jaunes’ ont conduit à des dégradations et à des vols parfois qualifiés de ‘pillages’ par les médias, touchant plus particulièrement l’avenue des Champs-Élysée dont l’Hôtel Astor est géographi- quement proche.

Il n’est de même pas contesté qu’entre mars 2020 et mars 2021, du fait de la crise sanitaire liée à la pandémie de la Covid-19 et des mesures législatives et réglementaires (ci-après les mesures gouvernementales) prises pour aménager la vie collec- tive, professionnelle, culturelle et sociale au cours de cette période, l’hôtel exploité par la société Hôtel Astor a été fermé du 17 mars au 3 juillet 2020, puis du 15 octobre 2020 et au 4 juin 2021 (...).

- En Île de France, le trafic aérien a baissé de 69,40 % en 2020 (...).
- Des locaux en nature de bureaux sont vacants à proximité immédiate de l’hôtel, rue d’Astorg et 437 m2 rue de la Ville l’Évêque.
- De nombreux sites culturels : musées, monuments historiques ont été fermés et voient désormais leur capacité d’accueil réduite en raison des mesures de distanciation sociale : fermeture de la Tour Eiffel pendant huit mois jusqu’au 6 juillet 2021, capacité d’accueil de l’Opéra Garnier à proximité de l’Hôtel Astor, réduite à 65 %.
Dans ces conditions, s’agissant, en l’occurrence d’un hôtel de catégorie 4* franchisé Hilton, réputé haut de gamme, situé dans le Quartier Central des Affaires et, plus particulièrement dans un quartier à vocation tertiaire accueillant les sièges sociaux de nombreuses sociétés, bénéficiant d’une situation centrale à proximité de zones touristiques importantes (...) et une clien- tèle touristique avec prédominance de clients américains, le mouvement dit des ‘Gilets Jaunes’ et la crise sanitaire résultant de la pandémie de la Covid-19 constituent des événements susceptibles d’avoir une incidence sur les facteurs locaux de com- mercialité au cours de la période de révision de l’espèce.
Les pièces versées aux débats sont cependant insuffisantes pour permettre au juge de déterminer la nature, l’ampleur et l’incidence sur la variation de la valeur locative de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité alléguée par la société Hôtel Astor sur la période précitée. Il convient donc de recourir avant dire droit à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce...”.