Syndic – Responsabilité – Syndicat principal et syndicats secondaires – Gestion erronée

Le syndic d’un syndicat principal, qui gère ledit syndicat comme s’il était constitué des seuls syndicats secondaires et non pas des copropriétaires eux-mêmes viole la loi du 10 juillet 1965 et commet une faute dont il doit réparation.
“Le Tribunal :
Sur la gestion de la copropriété :
Attendu qu’il ressort du règlement de copropriété que le syndicat demandeur gère les parties communes à tous les bâtiments tels les parkings, les installations de sécurité et la dalle ; qu’il est composé de 3 191 lots ; qu’il compte près de 1 000 copro- priétaires ;
Attendu que les pièces produites, notamment le document intitulé ‘ventilation des clés par lot’ remis par la société X à Maître S démontrent que le défendeur a géré la copropriété – ce qu’il ne conteste pas – comme s’il n’existait que 5 coproprié- taires, les Tours Bologne, Atlas, Ancone, Abeille et la société Massena Choisy ;
Attendu que la gestion pratiquée par la société X constitue donc une violation de la loi du 10 juillet 1965 ; que les coproprié- taires n’ont, ainsi, pas été convoqués aux assemblées générales, ne se sont pas vus notifier les procès-verbaux de celles-ci ou adresser par le syndic les appels de charges ; qu’aucune comptabilité par copropriétaire n’a été tenue par le syndic ; qu’il résulte du rapport de la société d’expertise comptable Cannac, régulièrement versé aux débats et donc soumis à la libre contradiction des parties, que ‘le rapport entre les sommes appelées pour une tour et le total des charges... ne correspond pas aux tantièmes issus’ du règlement de copropriété ;
Attendu que ces violations de la loi du 10 juillet 1965 constituent des fautes ;
Attendu qu’il est constant que les syndics précédents ont géré la copropriété selon les mêmes modalités ;
Mais attendu, d’une part, que le syndicat devait être géré conformément aux dispositions légales et non à la pratique anté- rieure ; que la société X, syndic professionnel, ne pouvait ignorer les obligations lui incombant de ce chef ;
Attendu, d’autre part, qu’il appartenait à la société X de signaler aux copropriétaires l’irrégularité commise ; que non seu- lement, elle ne l’a pas fait mais qu’elle a poursuivi ses errements lorsque la société B, syndic d’un syndicat secondaire, lui a fait part, le 26 juin 2001, de la difficulté ;
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Attendu que les administrateurs provisoires ont dû reconstituer les archives du SDC, la liste des lots et des charges afféren- tes et établir la liste des copropriétaires, qu’ils ont dû reprendre la comptabilité ;
Attendu que les frais engagés à ce titre ont été rendus nécessaires par la carence de la société X ; que la cause de ces dépen- ses est la violation par elle de la loi du 10 juillet 1965 ;
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Sur l’atteinte à la sécurité de l’immeuble :
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Attendu que l’immeuble est composé, notamment, de quatre sous-sols de parkings comprenant 1 229 emplacements ;
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Attendu que, compte tenu de leur importance, les parkings de l’ensemble immobilier sont soumis à des prescriptions parti- culières ; qu’un arrêté du 17 février 1996 dont il n’est pas contesté qu’il concerne le parc de stationnement visé à la présente procédure a prescrit la réalisation de travaux de détection incendie, d’entretien et de mise aux normes à réaliser dans un délai de deux ans ;
Attendu que la société X, désignée syndic à l’expiration de ce délai, n’a pas vérifié que les travaux avaient été exécutés ; Attendu que, par lettre du 6 juillet 2004, la préfecture de police a demandé à Maître S la réalisation de ces travaux et fait référence à des mises en demeure adressées aux ‘syndics successifs’ ;
Attendu qu’il résulte de ce courrier que la société X n’a entrepris aucune diligence pour faire réaliser les travaux de mise en conformité prescrits malgré les rappels qui lui ont été adressés ;
Attendu que la société X a donc manqué à ses obligations de syndic en ne faisant pas exécuter les travaux requis ;
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Attendu que la société X doit donc réparer le préjudice causé par sa faute ;
Mais attendu qu’il est constant qu’aucun incendie n’est survenu ; que le syndicat ne démontre pas que l’inexécution des tra- vaux prescrits par la préfecture lui a causé un préjudice en augmentant le coût des travaux ou en altérant la jouissance des parties communes comme il l’invoque ;
Attendu que le syndicat ne rapporte donc pas la preuve qu’il a subi le préjudice ainsi allégué en raison de la faute de la société X ; que la demande sera, dès lors, rejetée”.